いわさき司法書士事務所の津田です。

不動産登記において、司法書士は「ヒト・モノ・意思」の確認をすることが重要です。
  • 「ヒト」とは、登記申請の当事者であること。
  • 「モノ」とは、売買対象物件や担保設定物件。
  • 「意思」とは、「ヒト」が登記申請の意思を有していること。
これ以外に、「登記原因が存在すること」を確認した上で登記を申請します。
不動産売買でよくみられる「代金を支払ったときに所有権が移転する」特約がある場合には、代金の支払いが行われたことを確認する必要があります。
それを確認した証拠として、売買残金の振込金受取書のコピーや買主が発行した領収証のコピーを受領しています。

今回は、司法書士が確認すべき事項として「ヒト」に関するものを取り上げます。

不動産登記法の世界では、様々な方法で登記義務者(その登記を行うことで直接不利益を受ける者)が本人であることを確認します。
例えば、所有権移転登記の申請には、登記識別情報または登記済証、印鑑証明書の提供が求められ、もし登記識別情報・登記済証を提供できない場合には、司法書士による本人確認情報(本人であることを保証する情報)の提供や、法務局からの登記義務者への通知(事前通知)と通知を受けた者の届け出により、厳格に登記義務者本人であることを確認する方法が定められています。

一方、登記権利者(売買の場合の買主)の確認は、所有権移転登記の場合に住所証明情報(住民票の写しなど)を提供するだけです。
住所証明情報の提供が求められる理由は、「虚無人名義の登記の防止」とされています。
意地悪な言い方をすれば、「"実在しない人"の登記名義にならなければ良い」と考えているともいえます。
もともと不動産登記簿はそのできた経緯から、租税の徴収に用いることが重要な役割です。
その人が"実在する人"であれば、徴税することができます。
そのため、課税対象として重要性の劣る所有権以外の権利については、登記権利者の住所証明情報の提供は要求されていません。

では、"実在する人"が知らぬうちに、自分名義に登記されてしまっても問題はないのでしょうか?
突然、買った覚えのない不動産の固定資産税の納税通知書が届くことも、たしかに問題です。
それ以外にも、"実在する人"になりすまし、その人名義で登記することで、マネーロンダリングを行うというものがあります。

Aさんが持っていた不動産を、Bが犯罪で得た資金を用いて"実在する"Cさんの名義で登記し、Dさんに転売してマネーロンダリングを行う手法で考えてみましょう。
Cさんの本人確認を誰もしなかった場合を想定しています。

他人の住民票の移しを入手することは、以前に比べれば難しくなったとはいえ、比較的簡単に行うことができます。
まず、Bが何らかの方法でCさんの住民票の写しを入手します。
その後、BはCさんになりすまし、銀行などBの姿が監視カメラに映らないようにどこかのBが指定した場所で売買契約を締結し、現金で代金を支払い、Aさんから登記に必要な書類の受領します。
受け取った代金をAさんが銀行に振り込まない限り、犯罪で得た資金だと分かりません。Bの存在は表に出てきてないわけですし、分かったときには行方を眩ましてるでしょう。

Bは登記に必要な書類一式を法務局に提出します。その際、Cさんの住民票の写しを用いて、Cさん名義で登記します。
登記完了後、登記識別情報が発行されるので、Cさんになりすまして、Bはそれを法務局で受領します。

これで、名義はCさん、しかし登記識別情報はBが持っています。
BはCさんの印鑑証明書さえ入手できれば、自由に売却することが可能となります。
Dさんがこの不動産を買いたいと考え、CさんになりすましたBと売買契約を結びます。
DさんからBに代金として支払われた現金は、もはや犯罪で得たものとは別のものになっており、警察も追跡しようがありません。
これでマネーロンダリングが完了です。

ここまでCさんは何も知りません。

また、Dさんにも不利益があります。
Cさん名義の登記は実体の存在しない無効な登記であるため、Dさんは買ったはずの不動産の所有権を取得することができないのです。
これを「登記には公信力はない」と表現されます。
※公信力とは、登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でない場合でも、権利の取得が認められる登記の効力のこと。日本では登記に公信力を認めていません。

マネーロンダリングやテロ資金供与を防止することを目的として、平成20年に犯罪収益移転防止法が施行されました。
その後、何度か改正が行われ、現在以下のような形となっております。

犯罪収益移転防止法においては、たとえば宅建業者は“宅地・建物(建物の一部を含む)の売買又はその代理・媒介に係るもの”において、確認が求められます。

確認しなければならない事項は、
  1. 顧客の本人特定事項(氏名・住居・生年月日/名称・所在地)
  2. 取引を行う目的
  3. 職業/事業の内容
  4. 実質的支配者
  5. 資産・収入(200万円を超えるマネーロンダリングのリスクが高い取引の場合) 
そして、確認記録を作成し、取引記録とともに、契約が終了したときから7年間の保存が義務付けられています。

また、当該取引において収受した財産が犯罪による収益である疑いがある場合には、宅建業者の場合には、国土交通大臣免許の場合は各地方整備局、都道府県知事免許の場合は都道府県庁の担当部局に届け出ることが必要です。

同様に司法書士にも、次の業務のうち一定の取引に関するものについては、本人確認を行い、その記録を保存する義務を課しています。
広島司法書士会では会則で10年間の保存を義務付けています。
※司法書士等の士業は、今のところ疑わしい取引の届出義務はありません。
  • 宅地又は建物の売買に関する所有権移転登記手続
  • 会社等の設立・組織変更・合併・会社分割・商号変更・目的変更・取締役選任・代表取締役選定に関する手続
  • 財産の管理業務の受任
なお、犯罪収益移転防止法で定められた義務に違反した場合、監督官庁による監督(報告・立入検査・指導・是正命令)とともに、刑事罰(是正命令違反・虚偽報告・立入検査拒否等)の定めもあります。
懲役刑もあり得るものであり、宅建業免許の取消し事由にあたるため、注意が必要です。